通过三个问题的测试

第四章 通过三个问题的测试

“购买通用电气公司的股票是一个很好的投资吗？”这难道不应该是咨询一只股票的行情时最先询问的问题吗？但是,即使通用电气的股票是一个不错的投资也并不意味着你在任何时候都应该买它的股票。在你对自己的情况有了正确的估计之前研究报纸上的金融专栏是没有意义的。购买任何一只股票之前,你都应该先问自己三个问题：（1）我有房子了吗？（2）我急等着用钱吗？（3）我有炒股赚钱的能力吗？一只股票是好是差并不取决于你在《华尔街日报》上读到了哪些信息而更依赖于你对于这三个问题的回答。

（1）我有房子了吗？
正如他们可能在华尔街说的“有房子实在太好了！”在你确实打算要购买一只股票之前,首先应该考虑买一幢房子,毕竟买房子是一项几乎所有人都会设法去做的好投资。我敢肯定也存在例外的情况,例如房子修建在污水沟上或者旁边住着一个乖僻的邻居,这些都会导致房价暴跌,但是99%的情况下,投资房地产还是一种很好的赚钱方法。

难道你曾听朋友或熟人非常惋惜地说过：“我买房子的举动实在是太蠢了”？我敢打赌你几乎没有听到过这样的抱怨。数百万房地产的业余投资者都已经在自己的房屋上投入了大量的资金。有时会出现这样的情况：一些家庭因为不得不尽快搬家而被迫以亏本的价格将房子卖出,但几乎不会出现人们争先恐后地将自己的房屋亏本卖掉的情况,而这在股票市场上却屡见不鲜。更不可能的情况是一位还清房屋贷款的人一早醒来却发现自己的房屋竟然已经一钱不值了－－而这种不幸却屡屡出现在股票市场上。

在买卖自己的房屋时表现不错的人在炒股时却输得一塌糊涂的事情已屡见不鲜。房主可以完全按照自己的意愿买卖房屋。银行使你只要先支付20%或更少的首期房款就可以拥有自己的房屋,这样就给了你很大的帮助。（是的,你可以在购买股票时只交纳一半现金,在交易中这被称为“保证金购买”,但是每一次当你用保证金购买的股票下跌时,你就必须在账户上存入更多的现金。但是在买房子时就不会发生这种事情。如果房子的市价下跌了,你不用拿出更多的现金,即使房子坐落在萧条的石油产区。房产商从来不会在午夜打电话向你告知：你必须在明天上午11点之前送来两万美元,否则你的两间卧室会以低价被卖掉。”而用保证金购买股票的投资者却经常会碰到被迫卖掉股票的情况。这是买房子的另外一个好处。）

由于可以贷款买房,如果你用20%的首期付款购买一幢价值100000美元的房子,并且房子一年增值5%,那么你每年就可以获得首期付款的25%的返还,而且贷款的利息也是免税的。如果你在股票市场上也做得这样好,你会比布恩.皮肯斯（Boone pickens）还有钱。

对地方性房地产的联邦免税金可以看成是你获得的分红,加上房屋本身,这既可以看成是对通货膨胀的完全套期保值,又可以当成一个避开经济萧条的藏身之所。最后,如果你决定将房屋卖出,你可以用你获得的收入再买一间空房子,这样就可以避免为你的收入交税。

惯常的买房步骤如下所述：先买一幢小房子（第一幢房子）,然后是中等规模的房子,再往后就是一幢你不愿永久拥有的大房子。当孩子们搬走以后,你卖掉大房子,搬到一幢小房子里去。在这样的搬迁中你会赚到一笔可观的利润,而且这笔额外收入还不用交税,因为政府给了你一生唯一一次买卖房屋的免税待遇。这在炒股票时,永远不会发生,炒股票时政府会尽可能多收几次税,而且税率也尽可能高。

有句古老的华尔街格言“不要购买会损坏或者需要修补的东西”可以应用到赛马比赛上,但是当这句话用到房屋上,简直就是一派胡言。

还有第二个重要的原因可以说明购买房屋比投资股票要好。当你在周末的房地产专栏上读到“房屋价格暴跌”这个标题时,你不会吓得马上将你的房屋出手,他们不会把你的房屋位置所属类别的房地产周五下午的收盘价登出来,也不会用自动报价机将房地产的行情展示给你知道,而新闻播报员也不会在节目一开始就广播10家交易最活跃房地产的排名－－“100果园路（100 orchard lane）今日下跌10%,邻居们认为没有理由能够解释这次意外的下跌行情。”

房地产跟股票想像的是长期持有赚钱的可能性很大,而与股票不同的是房地产可能长期为同一个人所有,我认为7年是一个平均年限。将这一情况同纽约股票交易所87%的股票比较一下你会发现这87%的股票每年都会易手。人们在买卖房屋时比炒股票要舒服得多。卖掉一幢房子要用一辆货车来搬家,而你卖掉一只股票只需一个电话就可以搞定。

最后,在房屋方面你成了一位优秀的投资者,因为你懂得怎么察看一幢房子的质量好坏,并且你还会问一些很专业的问题。查看房子的技巧是遗传下来的。在你成长的过程中,你目睹父母如何查看房屋周围的公共设施、学校、下水沟,以及如何作腐化物试验和交税。你记得这样的规则,例如：“不要购买正在出售的最贵的房地产。”你可以看到邻居们的房价或涨或跌。你可以驾车穿过一片住宅区,看一下什么样的房屋正在修补,什么样的房屋已经不能修补,还有多少房屋正在等待修补。在你买房子之前,你还要雇专家为你检查有没有白蚁,房顶漏水不漏水,木材有没有干腐病,水管有没有生锈,电线接得对不对,以及地基有没有裂纹等。